在房地产交易过程中，有时会出现“查封”或“抵押”等情况，这会对房屋的交易产生影响。对于这种情况，很多人不知道如何处理，就会问出这样一个问题：先解除查封还是先撤销抵押呢？

首先，先让我们了解一下查封和抵押的概念。查封就是法院或者行政机关强制限制房产相关权利交易的行为。而抵押是指债务人将其不动产或动产质押给债权人，用于债权的担保。

接下来，来分析一下“先解除查封还是先撤销抵押”的问题。如果存在查封和抵押的情况，那么想要顺利地进行交易，必须先解除查封和撤销抵押。但是问题在于，先解除查封还是先撤销抵押呢？

我们可以这样理解，查封和抵押都是限制了房产的交易权利。但是，查封是由法院或行政机关决定的，而抵押是由借款人和贷款人协商决定的。所以解除查封需要的程序和时间比撤销抵押更加繁琐和复杂。在处理起来时，应该先解除查封，再去处理抵押的问题。

具体操作步骤如下：

1.首先解除查封

如果房屋存在查封情况，需要到法院或行政机关进行解除，这需要一定的时间和程序。因此，我们可以先解决这个问题。

2.撤销抵押

查封解除后，就可以看到房产的真实情况了。如果还有抵押的情况，需要跟债权人协商撤销。在撤销抵押的协商中可分为两种情况：①抵押权人同意放弃抵押权，或者已经收到抵押款；②抵押债权被清偿，抵押权自然消失。协商的具体操作和程序可以通过律师来进行处理。

总之，在进行房地产交易时，先解除查封再撤销抵押是较为稳妥的方法。这样可以确保交易的顺利进行，也更容易对卖家和买家之间的利益产生积极的保护作用。