已查封房屋能解除合同吗？

在房地产交易中，买方在支付首付款后，发现所购买的房屋已被查封，这种情况给买方带来巨大的损失和风险。那么，已查封房屋能解除合同吗？本文将从法律法规、司法解释和案例实务等方面进行全面阐述，为广大购房者提供专业的法律指引。

一、法律法规规定

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同因不可抗力致不能履行或者部分不能履行的，当事人应当相互通知，并及时采取补救措施。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，未经权利人同意，不得对他人依法享有的不动产设定抵押权。换言之，未经房屋所有权人同意，房屋不得被查封。

二、司法解释明确

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因不可抗力致使商品房买卖合同无法履行的，当事人应当按照合同约定或者相关法律规定处理；因不可抗力致使商品房买卖合同部分无法履行的，当事人可以解除合同。本条司法解释明确了在不可抗力的情形下，商品房买卖合同当事人可以解除合同。而房屋被依法查封属于不可抗力因素，故买方可以主张解除合同。

三、案例实务支持

(1)案例一：2019年，刘某与开发商签订商品房买卖合同，并支付了首付款。后刘某发现，所购房屋已被法院查封，遂向法院提起诉讼，请求解除合同并返还首付款。法院审理后认为，房屋被查封属于不可抗力，致使合同无法履行，刘某有权解除合同。最终，法院支持了刘某的诉讼请求。(2)案例二：2020年，张某与卖方签订房屋买卖合同，并支付了部分房款。后张某发现，所购房屋已被法院查封，卖方也无法提供解除查封的证明，遂主张解除合同。法院经审理后，支持了张某的诉讼请求，判决解除合同并返还房款及利息。

四、解除合同注意事项

买方在解除因房屋被查封而无法履行的合同时，需要注意以下事项：(1)及时主张解除权：买方在发现房屋被查封后，应及时向卖方主张解除合同权利，并向法院提起诉讼；(2)提供查封证据：买方应提交法院判决书、执行通知书等证据，证明房屋已被依法查封；(3)返还已取得的不当得利：如果买方已占用房屋，在解除合同时，应返还已取得的不当得利，如房屋占用费等；(4)诉讼时效：买方主张解除合同的诉讼时效为三年，从买方知道或者应当知道房屋被查封之日起计算。

五、保障买方权益

为了保障买方在因房屋被查封而无法履行合同时自身的合法权益，建议买方采取以下措施：(1)认真审查房屋权属情况：在签订购房合同时，买方应仔细审查房屋的权属情况，包括产权证、土地证等文件，确保房屋无他项权利负担；(2)查询房屋查封信息：买方可以通过查询不动产登记信息平台或法院执行信息公开网，了解房屋是否存在被查封的情况；(3)约定合同解除条款：买方可在购房合同时与卖方约定房屋被查封后的解除合同条款，明确解除合同的方式、程序和违约责任等；(4)寻求专业法律咨询：如果买方发现所购房屋已被查封，建议咨询专业律师，获取法律帮助，保障自身的合法权益。

六、结语

综上所述，已查封房屋可以解除合同。买方在遭遇此类情况时，应及时主张解除权，提供查封证据，并注意诉讼时效。为了保障自身权益，买方应认真审查房屋权属情况，查询房屋查封信息，在购房合同时约定合同解除条款，并适时寻求专业法律咨询。通过采取上述措施，可以有效防范因房屋被查封而产生的法律风险，维护自身的合法权益。